An analysis by Ing. Anton Lezhja, MRICS, ASA, CF
Analysis by Anton Lezhja, Director of Valuation and Modelling at Deloitte Albania and Kosovo, published in the Gazeta Shqiptare daily newspaper.
Since the adoption of the Constitution of Albania as well as Law Nr. 8561, dated Dec. 22, 1999, “On expropriation and temporary use of private property for public interest,” the process of expropriation for public interest has been mostly implemented in areas outside the cities and for agricultural land. Recently, the need for improvement and expansion of city infrastructures has brought upon the need to expropriate urban land and buildings, be they residential dwellings or commercial activity buildings.
Numerous complaints highlighted through media channels from expropriated citizens, have indicated that something is wrong with the expropriation process.
Through this article, I will try to address some aspects of valuation of properties for expropriation purposes. Even though I need to make reference to portions of the legal framework, the aim will not be to do the legal interpretation, rather it would be to provide a view of the legal framework from a valuation perspective.
1. What is understood by the term “just compensation”?
The foundation on which the property expropriation is based on is the public interest and the provision of a just compensation (Article 41.1 of the Constitution). But what does “just compensation” mean?
Personally, I have not had the opportunity to see an interpretation of the term “just compensation” in Albanian legislation, but I will make reference to the legislations of some other countries.
The Fifth Amendment of the U.S. Constitution states that “No person shall [… ] be deprived of life, liberty, or property, without due process of law; nor shall private property be taken for public use, without just compensation. The U.S. Supreme Court has established the following rules for the interpretation of the term “just compensation” related to expropriations by the Federal Government:
1. There is no clear rule for determining how “just” a compensation is all circumstances and in all cases, nor is there a fixed rule to require payment in any particular manner.
2. Fair market value is normally accepted as a fair standard.
3. Determining how “just” a compensation is, is a legal function that cannot be determined by the U.S. Congress.
4. Just compensation is linked with the value of the property on the date of expropriation; and if that value reflects the price to be received in a negotiated sale between the parties, it does not matter if the owner paid more or less for the property …”
In Switzerland, the Constitution states: “Expropriation, and restrictions of ownership that are equivalent to expropriation shall be fully compensated.” Van der Walt explains that this means that: “Article 22 (3) requires full compensation (volle Entschädigung) for expropriation, and consequently the general principle is that the compensation must place the expropriated party in the same position they have would been in the absence of expropriation. The amount of compensation consists of the market value of the expropriated property, as well as any potential loss in value resulting from a partial or substantial expropriation and compensation for damages and losses arising therefrom.
Article 13 (2) of the Constitution of the Federation of Malaysia of 1957 states that: “No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation.”
The Australian Constitution states that “The Parliament shall, subject to this Constitution, have power to make laws for the peace, order, and good government of the Commonwealth with respect to […] the acquisition of property on just terms from any State or person for any purpose in respect of which the Parliament has power to make laws.” Specialists further explain that the sub-context in the articles of compensation for the land acquisition is to ensure that the expropriated owner is neither in a worse nor a better position, due to the expropriation. Current statutes recognize the fact that the estimated sale value of the land may not be sufficient to ensure that no further losses are incurred by an owner.
The 1949 Basic Law of the Federal Republic of Germany requires that the compensation paid during the expropriation “shall be determined by establishing an equitable balance between the public interest and the interests of those affected.” (Article 14.3 “Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland”).
The interpretation of the term “just” by the courts, according to Van der Walt, is as follows: In accordance with legal precedents, the term “just” is not synonymous with full compensation, but a measure that maybe needs to be determined individually in a case by case basis, referring to justice either for the affected persons, or for the benefit of the community. The market value of a property — defined as the price that a willing and reasonable buyer would be willing to pay instead of losing the purchase, or that a willing and reasonable seller would be willing to accept from the sale — constitutes one of the basic principles of defining the term “just” –; However, other factors such as the value of the property to the owner himself and the consequences of other losses must also be taken into account.”
A court ruling in South Africa states that the equivalent balance required by the Constitution to determine just and equitable compensation, in most cases, is best achieved by first determining the market value of the property and then adding or reducing value from the market value, as may be required in other important circumstances.
In the same vein, the Court of Appeals in Nova Scotia (Canada) considered the just compensation of a couple whose agricultural land was damaged as a result of the construction of a section of the TransCanada Highway that passed through their property. Prior to the expropriation of their lands for the construction of the highway, for many years they had had a business of growing and cultivating blueberries. The expropriated lands consisted of both areas currently cultivated and areas expected to be cultivated. The owners had claimed and been recompensed not only for the expected blueberry cultivation in the expropriated fields, but also for a 100 meters wide strip on both sides of the highway as a means of protection from the effects of the ice-melting salt used on the highway during the winter. In addition to these compensations, they were also given an additional compensation for the loss of value caused to their home as a result of traffic noise and to cover the costs necessary to reduce the noise inside the house.
2. Just Compensation and Market Value
The entire legal and sub-legal framework pursuant to the Constitution of Albania is based on (1) the assumption that expropriation will take place at market value as an indicator of just compensation and (2) market value is determined by Decisions of the Council of Ministers (DCMs), based on value maps prepared by the Property Restitution and Compensation Agency (PRCA) with the information received from the Immovable Property Registration Office (IPRO).
Legislations in developed countries cited in the above section, as a form of expression for the general principles of international law, evoked as well by Article 2 of Law Nr. 8561, dated Dec. 22, 1999 on “Expropriation and temporary use of private property for public interest,” clearly show that a superficial equation cannot be drawn between market value and just compensation since there are many other factors that have to be considered in order to arrive at the appropriate compensation.
Let us analyze in more details the second factor i.e, ‘does the map approved yearly by the Council of Ministers express the market value of properties?’
The basis for determining the price of lands in Albania is DCM Nr. 658, dated Sept. 26, 2012 “On the approval of the methodology for the valuation of real estate properties in the Republic of Albania.” So, we first need to analyze what does this government decision require and what does it offer.
Point 2 of the DCM states: “The methodology for the valuation of real estate properties is the only official source for calculating the value of real estate properties.” This creates the impression that any kind of valuation in the Republic of Albania, whether for the purpose of private or for state transactions, should be guided by this decision. Point 2 of Article 1 of Annex 1 further reinforces this by stating that “The purpose of this methodology is to provide assurance and an appropriate solution for valuation of real estate properties for the purpose of property compensation or during the real estate appraisal processes in general, ensuring compliance with rights to property ” (underlined by the author). In reality, real estate appraisal is carried out using more valuation methods and techniques than what is determined by this government decision.
Article 3 of this methodology in points 2 and 3 states:
2.- The calculation of property value is performed in accordance with the international standards of real estate valuation, defined in Annex 1/1 of this methodology, where: the value of the property (VP) = the price of the sale contract.
The user of this DCM would expect to find in Annex 1/1 international valuation standards, but in fact finds a statistical analysis procedure for data processing that has nothing in common with the standards to which it refers.
3.- The price of sales contracts means the market price, according to the type of property and the purpose of its use. The market price is derived from the official data of the sales contracts registered in the Immovable Property Registration Office.
We are all aware of the fact that a good portion of property exchange contracts do not reflect the actual amounts of money that have been exchanged, or they use the gift/donation method. Would it be reasonable and non-discriminatory for a number of such contracts to be taken as a benchmarks for determining initially the market value and subsequently the just compensation for involuntarily depriving the rightful owner of their property?
Article 4 also discusses the types of properties that will be subject to this methodology, the market value of which is determined by the sale-purchase contracts. It is not at all clear what would be the sale-purchase contracts that would determine the market value of kindergartens, schools, nurseries, stadiums, dams, hydropower plants, mines, ports, bridges, etc. International valuation standards stipulate that when properties are state-owned, non-for-profit or properties which are very seldomly sold and primarily as an integral part of businesses, they are valued based on the depreciated replacement cost.
Even though Annex 1/1 has nothing in common with international valuation standards, it is a statistical methodology known in the valuation profession as “mass appraisal.” This procedure is used in many countries for a single purpose: valuation of properties for the purpose of property tax calculation (ad-valorem tax). The use of statistical methods for collection of property taxes is acceptable to many governments for two fundamental reasons: (1) the cost of valuing yearly a portfolio of tens or hundreds of millions of properties would be unaffordable even for the most powerful governments; and (2) if someone would result to pay more or less property taxes as a consequence of applying these statistical methods in comparison to what would be paid if each property was valued separately, for the governments’ ‘basket’ it would make little difference, as the pluses and minuses would eliminate each other.
Expropriations are not carried out every year and for every property. They are directly related with the obligation of citizens to relocate or to be deprived from property against their will, and as such expropriations cannot be subject to the “humor” of statistical analysis.
To illustrate the above with a concrete example: Cadastral zones 8330 and 8350 in the city of Tirana border one another through the Ring Road (“Unaza”), in the section starting from the former Train Station until Zogu i Zi (where the Harry Fultz School is located). The price of the land determined by DCM Nr. 89, dated Feb 3, 2016 pursuant to DCM Nr. 658, dated Sept. 26, 2012, is respectively 34,068 ALL for cadastral zone 8330 and 66,969 ALL for cadastral zone 8350. This means that a citizen living on the north side of the Ring Road, bordering the main street (zone 8330), is expropriated with almost half the value of which the neighbor across the street on the south side of the Ring Road is expropriated (zone 8350). Even though statistically it could be worthwhile for the average price of land in zone 8330, which starts at Ring Road and ends at the River Bank (“Bregu i Lumit”) to be 34,068 ALL, and it could be used for property tax purposes (if this type of tax would be calculated in this manner), it is absolutely unacceptable to use it as an indicator of market value to determine the just compensation during expropriation. Similar examples can be given from all cities of the country.
It’s well known that the value of real estate properties is profoundly influenced by their location. This factor fails to be taken into account except from one cadastral area to another. So, in cadastral zone 8330, the price of the land is the same at both the Ring and the River Bank. This is not the market price, as in the concept of market value there must be both a seller and a willing buyer to complete the transaction on a certain date. There is no landowner that would with their free will accept to sell the property at the Ring Road at a price that would affected by the sale-purchase of properties on the River Bank. Real estate can be even more “capricious” than that. The price of a roadside shop is very different from the price of an identical shop, 20 meters further down an alley. This factor is excluded from statistical analysis but is essential for determining market value, and consequently just compensation.
The methodology elaborated in Annex 1/1 of DCM Nr. 658, dated Sept. 26, 2012, unequivocally stipulates that the price of properties is calculated starting from the sales contracts registered in IPRO, which are statistically analyzed to eliminate deviations, in order to reach a price as representative as possible for the analyzed property portfolio. However, when it comes to land sales contracts many questions arise. Is there any Tirana resident that has sold vacant land in the city center? To my knowledge, there have been none; During the last 20 years, the land properties in Tirana, and not only, have been exchanged with building surfaces after land is used for construction, however they have not been sold empty. So, on what information does the PRCA rely to, for determining the price of land in cities?
What are the reasons for the significant drop in the land prices in recent years? The crisis may be a factor. It is known that supply & demand affect the prices of real estate. If the government blocks construction permits, or significantly increases the taxes of the construction sector, it negatively affects the value of lands as it reduces the “appetite” of builders for them. Wouldn’t this be called discriminatory in the context of expropriation? Would it be a just compensation a market value that is reduced either directly or indirectly by government actions or inactions, or because the government expropriates in times of crisis?
Conclusion
Although there is no comprehensive definition of the term “just compensation” , through the majority of legislations in the world, it is understood that the amount of just compensation is, in most cases, higher than the market value to take in consideration (1) eventual reduction in value of the part of the property not expropriated, (2) the interruption in development potential of the property caused by the expropriation, or (3) other direct or indirect damages caused to the expropriated by the expropriation, etc.
First, it is imperative for the procedure of determining the market value by state institutions with the purpose of determining just compensation in the context of expropriations, to be fully reviewed.
Secondly, the best approach would be that in any case of an expropriation request, IPRO would issue sales contracts for an area of 100, 200 or 500 meters (depending on data availability) from the expropriated property, and then a group of experts, primarily appraisers, would consider the specifics of each property being expropriated, to reach their market value. If these data are missing for the location of the expropriated property, other valuation methods would need to be used. This group would also need to address other factors that would impact the increase or decrease of the expected value of any not-expropriated part of the property, or other damages caused to citizens through their relocation from one place to another.
SHPRONËSIMI, SHPËRBLIMI I DREJTË DHE VLERA E TREGUT
Nga: Anton Lezhja*
Qysh nga miratimi i Kushtetutës së Shqipërisë, si dhe i Ligjit Nr. 8561, datë 22.12.1999 “Për shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik”, në pjesën më të madhe procesi i shpronësimit për interes publik është zbatuar në zona jashtë qyteteve dhe për toka bujqësore. Kohët e fundit, nevoja për përmirësimin dhe zgjerimin e infrastrukturës së qyteteve, ka sjellë edhe nevojën e shpronësimit duke përfshirë troje dhe ndërtesa, qofshin banesa apo ndërtesa për veprimtari tregtare.
Ankimet e shumta që janë vënë re në media nga qytetarët e shpronësuar kanë nxjerrë në pah se diçka nuk shkon në procesin e shpronësimit.
Me anë të këtij artikulli do të mundohem të trajtoj disa aspekte të vlerësimit të pronave për qëllimet e shpronësimit. Edhe pse më duhet të përmend pjesë të kuadrit ligjor, synimi nuk do të jetë interpretimi juridik i tyre, por kuadri ligjor i parë në këndvështrimin e vlerësimit.
- Çfarë kuptohet me termin “shpërblim i drejtë”?
Themeli mbi të cilin bazohet shpronësimi i pronave është interesi publik dhe kompensimi me një shpërblim të drejtë i tyre (neni 41.1 i Kushtetutës). Por çfarë do të thotë “shpërblim i drejtë”?
Personalisht nuk kam patur rastin të shikoj një interpretim të termit “shpërblim i drejtë” në legjislacionin shqiptar, por po i referohem legjislacionit të disa vendeve të tjera.
Amendamenti i Pestë i Kushtetutës së Shteteve të Bashkuara të Amerikës shprehet se “Asnjë personi nuk do t’i privohet jeta, liria, ose prona, pa një proces të duhur ligjor: as prona private nuk mund të merret për përdorim publik pa një shpërblim të drejtë” (just compensation). Gjykata e Lartë e SHBA ka përcaktuar rregullat e mëposhtme për interpretimin e termit “shpërblim i drejtë” në lidhje me shpronësimet nga ana e Qeverisë Federale:
- Nuk ekziston një rregull i qartë për të përcaktuar se sa një shpërblim është i drejtë në të gjitha rrethanat dhe në të gjithë rastet, as nuk ka një rregull të fiksuar që të kërkojë pagesën në çdo lloj mënyre të veçantë.
- Vlera e drejtë e tregut normalisht pranohet si një standard i drejtë.
- Përcaktimi se sa një shpërblim është “i drejtë” është një funksion juridik që nuk mund të parashihet nga Kongresi.
- Shpërblimi i drejtë lidhet me vlerën e pronës në datën e marrjes; dhe nëse ajo vlerë reflekton çmimin që do të merrej në një shitje të negociuar mes palëve, nuk ka rëndësi nëse pronari pagoi më shumë apo më pak për pronën…..”.
Në Zvicër, Kushtetuta shprehet se “Në rastet e shpronësimit, dhe kufizimit të pronësisë ekuivalent i shpronësimit, do të paguhet shpërblimi i drejtë”. Van der Walt shpjegon se kjo do të thotë që: “Neni 22(3) kërkon shpërblimin e plotë (volle Entschädigung) për shpronësimin, dhe rrjedhimisht parimi i përgjithshëm është që shpërblimi duhet të vendosë të shpronësuarin në të njëjtin pozicion në të cilin ai do të kishte qenë në mungesë të shpronësimit. Masa e shpërblimit përbëhet nga vlera e tregut e pronës së shpronësuar, si dhe çdo humbje e mundshme e vlerës, që rezulton nga një shpronësim i pjesshëm apo i konsiderueshëm dhe kompensimi i dëmeve dhe humbjeve që rrjedhin prej tij.
Neni 13(2) i Kushtetutës së Federatës së Malajzisë e vitit 1957 shprehet se “Asnjë ligj nuk mund të lejojë blerjen e detyrueshme ose përdorimin e pronës pa një shpërblim të mjaftueshëm”.
Kushtetuta Australiane shprehet se “Parlamenti, në zbatim të kësaj Kushtetute, ka fuqinë të përgatitë ligje për paqen, rregullin dhe mirëqeverisjen e Commonwealth në lidhje me …. blerjen e pronës në terma të drejtë nga çdo shtet, apo persona, për çdo qëllim…..”. Specialistët shpjegojnë më tej se “nënkonteksti në nenet e kompensimit për blerjen e tokës është të sigurojnë që pronari i shpronësuar të mos jetë as në pozicion më të keq, as më të mirë, për shkak të shpronësimit. Statutet aktuale njohin faktin se vlera e çmuar e shitjes së tokës mund të mos jetë i mjaftueshëm për të siguruar që një pronari nuk i janë shkaktuar edhe humbje të tjera.
Ligji Bazë për Republikën Federale Gjermane 1949 kërkon që shpërblimi që duhet të paguhet gjatë shpronësimit: “… të reflektojë një balancë të drejtë midis interesit publik dhe interesit të personave të prekur” (Neni 14.3 “Grundgesetz für die Bundes Republik Deutschland”).
Interpretimi i gjykatave i termit “i drejtë”, sipas Van der Walt, është si më poshtë: “Në përputhje me precedentët ligjorë, termi “i drejtë” nuk është sinonim i shpërblimit të plotë, por një masë që duhet të përcaktohet ndoshta individualisht rast pas rasti, duke iu referuar drejtësisë qoftë për personat e prekur, qoftë për interesin e komunitetit. Vlera e tregut e pronës, e përkufizuar si çmimi që një blerës i vullnetshëm dhe i arsyeshëm do të ishte i gatshëm të paguante në vend që të humbte blerjen, ose që një shitës i vullnetshëm e i arsyeshëm do të ishte i gatshëm të pranonte nga shitja, përbën një nga parimet bazë të përcaktimit të termit “i drejtë”; sidoqoftë faktorë të tjerë si vlera e pronës për vetë pronarin dhe rrjedhojat e humbjeve të tjera duhet gjithashtu të merren parasysh.”
Një gjykatë në Afrikën e Jugut shprehet se balanca e barazvlefshme e kërkuar nga Kushtetuta për përcaktimin e shpërblimit të drejtë e të barabartë, në shumicën e rasteve, arrihet më së miri duke përcaktuar në fillim vlerën e tregut të pronës dhe pastaj duke i shtuar, apo duke i pakësuar vlerë, vlerës së tregut siç mund ta kërkojnë rrethana të tjera të rëndësishme.
Në të njëjtën linjë, Gjykata e Apelit në Nova Scotia (Kanada) mori në shqyrtim shpërblimin e drejtë të një çifti, toka bujqësore e të cilit ishte dëmtuar si rezultat i ndërtimit të një pjese të autostradës TransCanada që kalonte në pronën e tyre. Përpara shpronësimit të tokave të tyre për ndërtimin e autostradës ata kishin pasur një biznes të rritjes dhe kultivimit të boronicës për shumë vite. Tokat e shpronësuara përbëheshin si nga fusha aktualisht të kultivuara, ashtu edhe nga fusha që priteshin të kultivoheshin. Pronarët kishin pretenduar dhe ishin shpërblyer jo vetëm për zhvillimin e pritshëm të boronicave të fushat e shpronësuara, por edhe për një rrip 100m të gjerë në të dy krahët e autostradës për t’u mbrojtur nga efektet e kripës së përdorur kundra ngrirjes gjatë dimrit. Përveç këtyre kompensimeve atyre iu ishte dhënë edhe një shpërblim shtesë për humbjen e vlerës shkaktuar shtëpisë së tyre si shkak i zhurmave të trafikut dhe për të mbuluar kostot e nevojshme për uljen e zhurmës brenda shtëpisë.
- Shpërblimi i drejtë dhe Vlera e Tregut
I gjithë kuadri ligjor dhe nënligjor në zbatim të Kushtetutës së Shqipërisë është mbështetur në (1) supozimin se shpronësimi do të bëhet me vlerën e tregut si tregues i shpërblimit të drejtë dhe (2) vlera e tregut përcaktohet me vendime të Këshillit të Ministrave, bazuar në harta vlerash të përgatitura nga Agjencia e Kthimit dhe Kompensimit të Pronave me informacionin e marrë nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme.
Legjislacionet e vendeve të zhvilluara të botës të cituara në seksionin më sipër, si shprehje e parimeve të përgjithshme të së drejtës ndërkombëtare, të evokuara edhe nga neni 2 i Ligjit Nr. 8561, datë 22.12.1999 për “Shpronësimet dhe marrjen në përdorim të përkohshëm të pasurisë pronë private për interes publik”, shpjegojnë qartë se nuk mund të vihet një barazi sipërfaqësore midis vlerës së tregut dhe shpërblimit të drejtë meqenëse ka edhe shumë faktorë të tjerë që duhen marrë parasysh për të arritur në shpërblimin e drejtë.
Le të analizojmë më në detaj faktorin e dytë, d.m.th. a shpreh harta e miratuar nga Këshilli i Ministrave çdo vit vlerën e tregut të pronave?
Baza e përcaktimit të çmimit të tokave/trojeve në Shqipëri është VKM Nr. 658, datë 26.9.2012 “Për miratimin e metodologjisë për vlerësimin e pronave të paluajtshme në Republikën e Shqipërisë”. Kështu që fillimisht duhet analizuar çfarë kërkon dhe ofron ky vendim qeverie.
Pika 2 e VKM shprehet: “Metodologjia për vlerësimin e pronave të paluajtshme është burimi i vetëm zyrtar për përllogaritjen e vlerës së pasurive të paluajtshme.” Kjo të krijon përshtypjen se çdo lloj vlerësimi në Republikën e Shqipërisë, qoftë për qëllime transaksionesh private apo shtetërore duhet të udhëhiqet nga ky vendim. Pika 2 e Nenit 1 të Aneksit 1 e përforcon edhe më tej këtë duke u shprehur se “Qëllimi i kësaj metodologjie është garantimi dhe zgjidhja e drejtë e vlerësimit të pasurive të paluajtshme për efekt të kompensimit të pronave ose gjatë proceseve të vlerësimit të pasurive të paluajtshme në tërësi, duke siguruar respektimin e së drejtës së pronës” (nënvizimi i autorit). Në realitet vlerësimi i pasurive të paluajtshme realizohet duke përdorur më shumë metoda dhe teknika vlerësimi sesa kjo që përcakton ky vendim qeverie.
Neni 3 i kësaj metodologjie në pikat 2 dhe 3 shprehet:
2.- Përllogaritja e vlerës së pronës bëhet sipas standardeve ndërkombëtare të vlerësimit të pasurive të paluajtshme, të përcaktuara në aneksin 1/1 të kësaj metodologjie, ku: vlera e pronës (VP) = çmimi i kontratës së shitjes.
Përdoruesi i këtij VKM pret që në Aneksin 1/1 të gjejë standardet ndërkombëtare të vlerësimit, por në fakt gjen një procedurë të analizës statistikore për përpunimin e të dhënave që nuk ka asgjë të përbashkët me standardet të cilave i referohet.
3.- Çmimi i kontratave të shitjes nënkupton çmimin e tregut, sipas llojit të pasurisë dhe qëllimit të përdorimit të saj. Çmimi i tregut nxirret nga të dhënat zyrtare të kontratave të shitjes të regjistruara në Zyrën e Regjistrimit të Pasurisë së Paluajtshme.
Të gjithë jemi në dijeni të faktit që një pjesë e mirë e kontratave të shkëmbimit të pronave nuk reflektojnë shumat reale të parave që janë këmbyer, apo përdorin formën e dhurimit. A do të ishte e arsyeshme dhe jo-diskriminuese që një numër kontratash të tilla të merren si etalon për përcaktimin fillimisht të vlerës së tregut dhe pastaj të shpërblimit të drejtë duke privuar pa dëshirën e tij pronarin e ligjshëm nga prona e tij?
Neni 4 shtjellon edhe llojet e pasurive që do t’i nënshtrohen kësaj metodologjie, vlera e tregut të të cilave përcaktohet nga kontratat e shit-blerjes. Nuk është aspak e qartë cilat do të jenë kontratat e shit-blerjes që do të përcaktonin vlerën e tregut të kopshteve, shkollave, çerdheve, stadiumeve, digave, hidrocentraleve, minierave, porteve, urave etj. Standardet ndërkombëtare të vlerësimit përcaktojnë se kur pronat janë shtetërore, jo për qëllime fitimi apo të cilat shiten shumë rrallë kryesisht si pjesë tërësore e bizneseve, vlerësohen bazuar në koston e amortizuar të zëvendësimit.
Aneksi 1/1 edhe pse nuk ka asgjë të përbashkët me standardet ndërkombëtare të vlerësimit, është një metodologji statistikore që njihet në profesionin e vlerësimit me termin “vlerësim masiv” (mass appraisal). Kjo procedurë përdoret në shumë vende për një qëllim të vetëm: vlerësimin e pronave për qëllimin e tatimit mbi pronë (ad-valorem tax). Përdorimi i metodave statistikore në mbledhjen e taksave mbi pronë është i pranueshëm për shumë qeveri për dy arsye themelore: (1) kostoja e vlerësimit çdo vit të një portofoli prej dhjetëra apo qindra milion pronash do të ishte i papërballueshëm edhe për qeveritë më të fuqishme dhe (2) nëse dikujt do t’i bjerë të paguajë më pak apo më shumë taksa mbi pronë si rezultat i zbatimit të këtyre metodave statistikore në krahasim me çfarë do të paguhej po të vlerësohej çdo pronë më vete, për “thesin” e qeverisë pak ndryshim ka, pasi plus minuset eliminojnë njëra-tjetrën.
Shpronësimet nuk kryhen çdo vit dhe për çdo pronë. Ato lidhen drejtpërdrejt me detyrimin e qytetarëve të zhvendosen apo privohen nga prona e tyre, pa dëshirën e tyre dhe si e tillë nuk mund të jenë subjekt i “humorit” të analizave statistikore.
Po e ilustroj sa më sipër me një shembull konkret. Zonat kadastrale 8330 dhe 8350 në qytetin e Tiranës kufizohen me njëra tjetrën me rrugën e Unazës në pjesën që fillon nga ish-stacioni i trenit deri tek Zogu i Zi (aty ku ndodhet shkolla Harri Fultz). Çmimi i truallit i përcaktuar me VKM nr. 89, datë 3.02.2016 në zbatim të vendimit Nr. 658, datë 26.9.2012, është përkatësisht 34.068 lekë për zonën kadastrale 8330 dhe 66.969 lekë për zonën kadastrale 8350. Kjo do të thotë se një qytetar që banon në anën veriore të Unazës, buzë rruge (zona 8330) shpronësohet me gati gjysmën e vlerës me të cilën shpronësohet komshiu i tij përballë në anën tjetër jugore të Unazës (zona 8350). Nëse statistikisht mund të ketë vlerë, që mesatarja e çmimeve të trojeve të zonës 8330, e cila fillon tek Unaza dhe mbaron tek Bregu i Lumit, të jetë 34.068 lekë, dhe mund të përdorej për tatimin në pronë (nëse kjo lloj takse do të llogaritej kështu), është absolutisht e papranueshme që të përdoret si tregues i vlerës së tregut për përcaktimin e shpërblimit të drejtë gjatë shpronësimit. Shembuj të ngjashëm mund të jepen nga të gjitha qytetet e vendit.
Dihet se vlera e pronave të paluajtshme ndikohet thellësisht nga vendndodhja e tyre. Ky faktor nuk arrin të merret parasysh përveçse nga një zonë kadastrale në tjetrën. Pra në zonën kadastrale 8330, çmimi i truallit është njësoj si tek Unaza ashtu edhe tek Bregu i Lumit. Ky nuk është çmimi i tregut, pasi në konceptin e vlerës së tregut duhet të ekzistojnë njëherësh një shitës dhe një blerës të vullnetshëm për ta realizuar transaksionin në një datë të caktuar. Nuk ka asnjë pronar trualli që do të pranonte me dëshirën e tij të lirë të shiste pronën në Unazë me çmimin që ndikohet nga shit-blerja e pronës në Bregun e Lumit. Pasuria e paluajtshme është edhe më “tekanjoze” se kaq. Çmimi i një dyqani në buzë rruge ndryshon shumë nga çmimi i një dyqani të njëjtë, 20 m më thellë në rrugicë. Ky faktor përjashtohet nga analiza statistikore, por është thelbësor për përcaktimin e vlerës së tregut dhe rrjedhimisht edhe të shpërblimit të drejtë.
Metodologjia e shtjelluar në Aneksin 1/1 të VKM Nr. 658, datë 26.9.2012, përcakton pa ekuivoke se çmimi i pronave llogaritet duke u nisur nga kontratat e shitjes të regjistruara në ZRPP të cilat analizohen statistikisht për të eliminuar devijimet në mënyrë që të arrihet në një çmim sa më përfaqësues të portofolit të analizuar të pronave. Por kur bëhet fjalë për kontratat e shit-blerjes së trojeve lindin shumë pyetje. Cili qytetar i Tiranës ka shitur truall bosh në qendër të qytetit? Në dijeninë time asnjë; gjatë 20 viteve të fundit trojet në Tiranë, dhe jo vetëm, janë këmbyer me sipërfaqe ndërtimi, por nuk janë shitur bosh. Atëherë mbi cilin informacion mbështetet AKKP për përcaktimin e çmimit të trojeve në mes të qyteteve?
Cilat janë arsyet e rënies së ndjeshme të çmimit të trojeve vitet e fundit? Kriza mund të jetë një faktor. Dihet që kërkesë-oferta ndikon mbi çmimin e pasurive të paluajtshme. Nëse qeveria bllokon lejet e ndërtimit, apo rrit ndjeshëm taksat e sektorit të ndërtimit, ajo ndikon negativisht në vlerën e trojeve pasi ul “oreksin” e ndërtuesve për to. A nuk do të quhej kjo diskriminuese në kuadër të shpronësimit? A do të ishte shpërblim i drejtë një vlerë tregu e ulur qoftë drejtpërdrejt apo tërthorazi nga veprimet apo mosveprimet e qeverisë, apo sepse qeveria shpronëson në kohë krize?
- Përfundim
Edhe pse nuk ka një përkufizim gjithëpërfshirës të termit “shpërblim i drejtë” nga shumica e legjislacioneve në botë kuptohet se masa e shpërblimit të drejtë është, në shumicën e rasteve, më e madhe sesa vlera e tregut, për të marrë parasysh (1) uljen eventuale të vlerës së pronës së mbetur e pa shpronësuar, (2) potencialin e zhvillimit të pronës që shpronësimi ndërpret apo (3) dëme të tjera të drejtpërdrejta ose të tërthorta që i shkaktohen të shpronësuarit nga shpronësimi, etj.
Së pari, është domosdoshmëri rishikimi i plotë i procedurës së caktimit të vlerës së tregut nga ana e institucioneve shtetërore për qëllimin e përcaktimit të shpërblimit të drejtë në kuadër të shpronësimeve.
Së dyti, rruga më e mirë do të ishte që në çdo rast kërkese për shpronësim, ZRPP të nxirrte kontratat e shitjes për një zonë prej 100m, 200m apo 500m (në varësi të disponibilitetit të të dhënave) nga prona që shpronësohet dhe pastaj një grup ekspertësh, kryesisht vlerësues, të merrnin parasysh veçoritë e secilës pronë që shpronësohet për të arritur në vlerën e tyre të tregut. Nëse këto të dhëna mungojnë për vendndodhjen e pronës që shpronësohet duhen përdorur metodat e tjera të vlerësimit. Gjithashtu ky grup duhet të trajtojë edhe faktorët e tjerë që bëjnë që vlera e pritshme e pjesës së mbetur e pashpronësuar rritet ose zvogëlohet, apo dëme të tjera që i shkaktohen qytetarëve nga zhvendosja e tyre nga një vend në tjetrin.
(*) Ing. Anton Lezhja, MRICS, ASA, CF
Drejtor i Vlerësimit dhe Modelimit Financiar
Deloitte Albania Shpk
